Kira uyuşmazlıklarında yeni dönem: Konutta haciz için mahkeme kararı ve noterlere yetki geliyor

7. Yargı Paketi olarak anılan İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi TBMM’ye sunuldu. Teklifin komisyon çalışmaları 15 Mart’ta başladı.Bloomberg'te yer alan habere göre teklif; konutta haciz işleminin mahkeme kararına bağlanması, kişisel eşyalar ile ailenin ortak kullanımına hizmet eden ev eşyalarının haczinin yasaklanması, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk, noterlere delil tespiti yapma yetkisi verilmesi gibi düzenlemeler içeriyor.MADDE 1 – KONUTTA HACİZ MAHKEME ONAYINA BAĞLANIYORTeklifin ilk maddesiyle konutta haciz yapılmasına ilişkin icra müdürü kararının, icra mahkemesinin onayıyla uygulanacağı hüküm altına alınıyor.İstanbul Aydın Üniversitesi Usul ve İcra İflas Hukuku Anabilim Dalı Başkanı Prof. Dr. Oğuz Atalay, söz konusu düzenlemeyle konut dokunulmazlığının ancak mahkeme kararı ile ortadan kaldırılabileceğine ilişkin ilkenin icra hukukunda da uygulanmaya başlanacağını ifade etti. Atalay ayrıca, maddenin üçüncü fıkrasında, gidilen yerin konut olduğunun haciz sırasında anlaşılması ve borçlunun rıza göstermemesi halinde haciz işlemine son verileceğine ilişkin düzenlemenin de yerinde olduğunu belirtti.Atalay, diğer yandan, maddenin son fıkrasındaki “İhtiyati haciz hakkında, bu madde hükmü uygulanmaz” ibaresinin, uygulamada büyük çoğunlukla hiçbir şeyin değişmemesine yol açacak, alacaklı lehine bir düzenleme olduğunu savundu. Atalay; “Elinde sadece fatura ve ihtarname olan biri bile, borçlu olduğunu iddia ettiği bir kişi hakkında mahkemeden ihtiyati haciz kararı alabilir ve böylece tasarı ile getirilmek istenen ‘mahkeme kararı olmaksızın konutta haciz yasağı’ fiilen ortadan kalkar” değerlendirmesinde bulundu.MADDE 2 – AİLE BİREYLERİNİN ORTAK KULLANIMDAKİ EŞYALARA HACİZ YASAĞITeklifin ikinci maddesiyle borçlu ve aynı çatı altında yaşayan aile bireylerine ait kişisel eşya ile ailenin ortak kullanımına hizmet eden tüm ev eşyasının haczi yasaklanıyor.Prof. Dr. Oğuz Atalay, düzenlemenin icra ve iflas hukukunun insanileşmesi ile insan onurunun korunması, ailenin, kadının ve çocuğun korunması bakımından oldukça önemli ve yıllardır yapılması beklenen bir düzenleme olduğunu vurguladı. Atalay, ailenin ortak kullanımındaki ev eşyası haczine getirilen yasağın, uygulamadaki ‘taciz hacizlerinin’ sonunu getireceğini ifade etti.MADDE 3 – TAŞKIN HACİZ YASAĞITeklifin üçüncü maddesiyle ‘taşkın haciz’ yasağı geliyor. Alacaklının ana para, faiz ve masraflar dahil bütün alacaklarına yetecek miktarı aşacak şekilde haciz yapılamayacağı hüküm altına alınıyor.Prof. Dr. Atalay, düzenlemenin icra hukuku uygulamasında süregelen büyük bir problemin önüne geçilmesi yönünde önemli bir adım olduğunu kaydetti. Atalay, mevcut uygulamada birkaç bin liralık borç için milyon liralık malvarlığının haczedilebildiğine ve buna yönelik itirazların sonuçsuz kaldığında işaret etti.Atalay, özellikle tacir olan gerçek kişilerin ve şirketlerin banka hesaplarına haciz uygulanmasının, o tacirin ticari hayatında giderilmesi çok zor olan negatif sonuçlar doğurduğuna dikkat çekti. Atalay, borçlunun borca yetecek değerde taşınır veya taşınmaz malının haczedildiği anlaşıldığında, borçlunun banka hesapları üzerindeki blokajların kaldırılması ile elektronik bankacılık ve kart işlemlerine devam edebilmesine imkan verecek bir düzenlemenin de teklife eklenmesi önerisinde bulundu.MADDE 15- NOTERLER DE DELİL TESPİTİ YAPABİLECEKTeklifin 15. maddesiyle noterlerin de delil tespiti yapabileceği hükme bağlanıyor. Buna göre noterler keşif ve delil tespiti yapabilecek, yemin ettirmek suretiyle bilirkişi incelemesi yaptırabilecek, tanık ifadesi alabilecek. Delil tespiti işlemleri bizzat noterler veya noterlik dairesinde imza yetkisi verilmiş hukuk fakültesi mezunu görevli veya noter stajyeri tarafından yapılabilecek. Adalet Bakanlığı konuyla ilgili yönetmelik hazırlayacak.Umut Metin, noterlerin delil tespiti yapmasının yargıdaki iş yükünü azaltacağını, dava öncesi süreçlerin sağlıklı bir şekilde resmi tutanağa bağlanmasına olanak sağlayacağını vurguladı. Metin, düzenlemenin ikincil bir faydasının da hukuk fakültesi mezunu olup hakim, savcı, avukat, arabulucu olmak yönünde mesleki tercihte bulunmamış hukukçulara yeni bir görev imkanı yaratılması olduğunu söyledi.MTN Hukuk kurucusu Avukat Arabulucu Umut Metin, uygulamada delil tespiti ile görevli Sulh Hukuk Mahkemesi hakimlerinin tek başına delil tespiti yapmasının hemen hiç görülmediğini, hakimlerin uzmanların iş görmesine refakat ederek, işlemin sağlıklı yapılmasını temin ettiğini anlattı. Metin, bu bağlamda noterlerin de delil tespiti konusunda yetkilendirilmesinin faydalı olacağını söyledi. Metin, ayrıca, tanık ifadesinin hukukçular tarafından alınmasının, olası yargılamada önemli olabilecek hususları belirleyebilmek ve sağlıklı bir tanık beyanı alınabilmesi için yerinde olduğunu ifade etti.MADDE 34 ve 45 - İTİRAZIN İPTALİ, MENFİ TESPİT VE İSTİRDAT DAVALARINDA ZORUNLU ARABULUCULUKTeklifin 34. maddesiyle ticari davalardan konusu bir miktar para olan itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davalarında ve teklifin 45. maddesiyle işçi veya işveren alacağı ve tazminatı talepleriyle ilgili olarak açılacak itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davalarında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı olarak düzenleniyor.Avukat Arabulucu Umut Metin; itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davaları alanında arabuluculuğa başvurunun açık düzenleme haline getirilmesinin hukuki netlik yaratacağını söyledi.Metin, söz konusu düzenlemeye ilişkin; “Türk Ticaret Kanunu, ticari alacak ve tazminat taleplerine ilişkin davalarda, mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerektiğini zaten düzenliyordu. Menfi tespit davası ise borçlu bulunmadığının tespitine yönelik bir davadır. Yani A şirketi B şirketine borçlu olmadığının tespitini bu davayla ister. Bu nedenle, burada bir alacak iddiası yok, o halde arabulucuya başvurmaya gerek yok diye düşünenler vardı. Mahkemelerimiz de bu konuda farklı kararlar veriyordu. En son Yargıtay, menfi tespit davaları bir alacağın varlığı-yokluğu müzakeresi olduğu için, davadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması gerektiği şeklinde karar verdi. Yasa teklifindeki hükümle mahkemelerin farklı kararları nedeniyle yaşanan tartışma bitecek ve hak kayıpları önlenecektir” ifadelerini kullandı.MADDE 37- TAŞINMAZIN DEVRİNDE İHTİYARİ ARABULUCULUKTeklifin 37. maddesiyle taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıkların ihtiyari arabuluculuğa elverişli olduğu düzenleniyor. Madde gerekçesinde, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği konular olan söz konusu uyuşmazlıkların ihtiyari arabuluculuğa elverişli olup olmadığı hususundaki tereddüdün de bu şekilde giderileceği belirtiliyor.MADDE 40- KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK DAVA ŞARTI OLUYORTeklifin 40. Maddesiyle, kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi hariç kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıkların, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıkların ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıkların dava şartı olarak arabuluculuk usulüne tabi olacağı hüküm altına alınıyor.Türkiye’de 2013’te ihtiyari uygulamayla başlayan arabuluculuk, 2018’de işçi-işveren uyuşmazlıklarında, 2019’da ticari uyuşmazlıklarda ve 2020’de tüketici uyuşmazlıklarında zorunlu kılınarak dava şartı oldu. Bu uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreci anlaşmayla sonuçlanmazsa dava yoluna gidilebiliyor.Avukat Arabulucu Sinan Öztürk, kamuoyunda zorunlu arabuluculuk olarak bilinen dava şartı arabuluculuk uygulamasının şimdiye kadar oldukça başarılı sonuçlar verdiğini belirterek, arabuluculuk uygulanmasının toplumsal barış ve adalet sağlanmasına katkıda bulunacağını, uyuşmazlıkların çözümlenme sürelerini kısaltacağını ve yargı sistemindeki yükü hafifleteceğini vurguladı. Öztürk, kira ve komşuluk hakkıyla ilgili uyuşmazlıkların doğaları gereği arabuluculukla çözümlenmeye oldukça uygun konular olduğunu belirtti."ANLAŞMAZLIKLAR HUKUKİ BİLGİ NOKSANLIĞINDAN KAYNAKLANIYOR"Sinan Öztürk; “Kira hukukundan kaynaklanan ilişkilerde anlaşmazlıklar birçok olayda iletişim eksikliğinden veya hukuki bilgi noksanlığından doğmaktadır. Çatışmanın, doğrudan mahkemeye taşınmak yerine arabulucu vasıtasıyla bir araya gelerek konuşulması, hem hukuki bilgi eksikliklerini gidermek konusunda taraflara süre kazandıracak, hem de sağlıklı iletişim ve empati ile bir çözüm bulmayı kolaylaştıracaktır. Komşuluk hukukunda kaynaklanan ilişkilerde de sorunların mahkemeye taşınmadan çözülmeye çalışılması işin tabiatına en uygun çözüm yoludur. Ayrıca komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıkların birçoğu acele çözüm gerektiren uyuşmazlıklardır. Tarafların pek çok olayda, dava açıp aylar sonraki ilk duruşma tarihini bekleyecek sabrı bulunmamaktadır. Arabuluculuk tarafları bir masada bir araya getirme ve sorunları konuşma konusunda en hızlı çözüm yolunu sunmaktadır” değerlendirmesinde bulundu.Öztürk ayrıca, zorunlu arabuluculuk kapsamına alınacak ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) uyuşmazlıklarında da esasında ‘ortaklar arasındaki iletişimin’ birçok olayda davayı önleyebileceğinin altını çizdi. Öztürk; “Özellikle ortak sayının az olduğu uyuşmazlıklarda davadan önce arabuluculuk yoluna başvurulacak olmasının birçok uyuşmazlığı çözüme kavuşturacağını söylemek yanlış olmayacaktır. Ancak uygulamada ortaklığın giderilmesi davalarının çoğunda ortak sayısının fazla olması, bu ortakların birçoğunun vefat etmesi ve mirasçılarının bilinmemesi gibi güçlüklerle karşılaşılmaktadır ve çok uzun zamanda sonuçlanan bu davalarda karşılaşılan en büyük güçlük de budur. Birçok ortağa ulaşılamaması ve tebligat yapılamaması, vefat eden ortakların mirasçılarının tespiti gibi konular ne yazık ki arabuluculuk açısından da aşılması çok zor bir engel olarak karşımıza çıkacaktır, çünkü davada bu kişilere ulaşılamıyorsa, arabuluculuk görüşmesi yaparken de ulaşılması çok mümkün değildir. Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuk şartını değerlendirirken bu husus da dikkate alınmalıdır” dedi.Avukat Arabulucu Umut Metin ise zorunlu arabuluculuk uygulamasının kapsamının genişletilmesine ilişkin; “Ülkemizde son yıllarda en çok görülen uyuşmazlıkların kira ve ortaklık sorunları ile alacak tartışmaları olduğu gözetildiğinde bu alanlarda arabuluculuk kurumunun davadan önce başvurulacak ilk yol olarak seçimi oldukça isabetlidir. Bu tercihle milyonlarca kişi mahkemelerde yıllarca süren sarmaldan kurtulacaktır. Düzenlemenin bir etkisi de; yurttaşları davasını ancak karşı taraftakini suçlayarak kazanabileceği bir mantıktan ayırarak, el sıkışma ile sorun çözümünü özendirmek olacaktır” değerlendirmesinde bulundu.TEKLİFTEKİ DİĞER DÜZENLEMELER*Teklifle basit yargılama usulünün uygulandığı ticari davaların (asliye ticaret mahkemelerinde tek hâkimle görülen uyuşmazlıklarda) miktar veya değeri beş yüz bin TL’den bir milyon TL’ye çıkarılıyor ve bu parasal sınırın her yıl yeniden değerleme oranında artırılması hükme bağlanıyor.*Uyuşmazlığın asıl tarafının, avukatı bulunsa dahi, arabuluculuk süreci ile arabuluculuk faaliyeti sonunda düzenlenen son tutanak hakkında bilgilendirilmesi konusunda arabulucuya yükümlülük getiriliyor.*Arabuluculuğa ilişkin ülkemizin taraf olduğu Singapur Sözleşmesi’nin, iç hukukumuza uyumunun sağlanmasına yönelik düzenleme yapılıyor.

Kira uyuşmazlıklarında yeni dönem: Konutta haciz için mahkeme kararı ve noterlere yetki geliyor

Son yıllarda krize dönüşen kira uyuşmazlıklarının çözümü için yeni kararlar yolda. Konutta haciz, delil tespiti gibi konularda yenilikler getiren yasa teklifinde öne çıkanları uzmanlar değerlendirdi.