Konutlarda katma değer vergisi oranları ile ilgili olarak son yıllarda önemli değişiklikler yapılmıştır. Gelinen noktada konutlara uygulanan katma değer vergisi oranları; arsa metrekare maliyet bedelleri esas alınarak saptanmaktadır.
Konut inşaatına inşaat ruhsatı ile başlanır; yapı kullanma izni veya fiili kullanma ile inşaat tamamlanır. Bu inşaat sürecinde katma değer vergisi oranı hangi tarihteki arsa değeri ile saptanacağı bu yazımızın konusu olacaktır.
İmar Kanunu’nun 20’nci maddesinde yapı;
- Kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde, kuruluş veya kişilerce,
- Kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleri ile,
İmar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir.
Çeşitli nedenlerle inşaat ruhsatının yenilenmesi de gerekebilir. Nitekim, imar mevzuatına göre bir yapının yapılma süreci 2 yılı başlama, 5 yılı tamamlanma gibi bir sürece tabidir. Bu süreçlere uymayan projeler inşaatlar yapılan kısımları da yıkılır.
İmar Kanunu bazı hallerde kanuni sürrelere uyulmaması hallerinde ruhsatların yenilenmesi yani tadili de söz konusu olmaktadır.
İnşaat ruhsatı alıp da süresinde başlamayan ya da ruhsatında belirtilen sürede binanın inşasını bitiremeyen yapı sahibi teslim ettiği konutlar için hangi dönemin arsa metrekare değeri esas alınarak tabi olacağı oran tespit edileceği konusunda zaman zaman duraksamaya düşülmektedir.
Katma değer vergisi oranlarının sık sık değiştirildiği Ülkemizde bu konu önem arz etmektedir. Doğaldır ki Maliye’nin bilinen Hazineci tutumu ile hangi durum idarenin yararına ise o yönde karar verdiği bilinmektedir.
Şu andaki uygulama inşaat ruhsatının alındığı tarihteki asgari arsa metre kare değerinin geçerli olduğu Bakanlar Kurulu Kararı şimdiki durumda Cumhurbaşkanlığı Kararındaki geçerli arsa metre kare değeri esas alınacaktır.
Bu uygulama devam ederse mükellefler yararına bir durum söz konusu olacaktır. Tabi Maliye bu uygulamasını değiştirmezse!
(Gelir İdaresi Başkanlığı’nın Büyük Mükellefler Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 30.05.2017 tarih ve 64597866-130-10042 sayılı özelgesi).
Konutlara uygulanacak katma değer vergisi oranları ile ilgili farklı uygulamalar aşağıda açıklanmıştır:
- Büyükşehir uygulaması dışında kalan il ve ilçelerde net alanı 150 metre kareden küçük konut teslimleri için yüzde 1,
- Büyükşehirler de dahil olmak üzere 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu kentsel dönüşüm konut teslimleri yüzde 1,
- Büyükşehirlerde lüks veya birinci sınıf olarak yapılan ve yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın Emlak Vergisi Kanununa göre tespit edilen arsa birim metre kare vergi değeri 500 TL (Beşyüz) Türk Lirası ile 1.000 TL(Bin Türk Lirası bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde yüzde 8,
- Büyükşehirlerde lüks veya birinci sınıf olarak yapılan ve yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın Emlak Vergisi Kanunu’na göre tespit edilen arsa birim metre kare vergi değeri 1.000 TL (Bin Türk Lirası) ve üzerinde olan konutların tesliminde % 18 vergi oranı,
- ( Kararnamenin bu bendi 30 Ocak 2021 tarih ve31380 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 3470 Cumhurbaşkanlığı Kararı bu yazımı yazdığım sürede sırada yayınlandı). 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde taşınmaz maliklerine ait mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanına yapılacak olan konutlara ilişkin taahhüt işleri yüzde 1,
Oranında katma değer verisine tabidir.
Katma değer vergisi oranının iskân ruhsatına bağlanması doğru bir uygulamadır. Çünkü bina bir eserdir. Bilindiği gibi, müteahhitlerin arsa sahipleri ile yaptıkları sözleşmelere hukuk literatuarında ‘’eser sözleşmesi’’ denilmektedir. Bir esere başlama, planlama, maliyetini çıkarma vergi, sigorta benzeri maliyetlendirme işlemleri için katma değer vergisi de oranı da büyük önem taşımaktadır.