Kiracılara Gün Doğdu: Artık Bu Masrafı Ev Sahibi Ödemek Zorunda

Gayrimenkul hukuku uzmanları ve tüketici dernekleri, apartman ve site aidatlarının yalnızca genel kurul onayı ile artırılabileceğini hatırlatarak, kat maliklerine bu konuda dikkatli olmaları yönünde çağrıda bulundu. Genel kurul dönemi yaklaşırken, uzmanlar, aidat artışlarının hukuki çerçevede yapılması gerektiğine vurgu yaptı.

"AİDATIN DÜŞÜRÜLMESİ İÇİN İTİRAZ EDİLEBİLİR"

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz konuyla ilgili yaptığı açıklamada, aidatların enflasyon, enerji maliyetleri, işçilik ücretleri ve malzeme fiyatlarındaki artış gibi faktörler göz önünde bulundurularak belirlendiğini ifade etti. Kiraz, aidat artışlarının yalnızca genel kurul toplantılarında hazırlanan bütçe veya ek bütçeyle kararlaştırılabileceğini belirterek, “Yöneticilerin, genel kuruldan yetki almadan aidat artırma yetkisi yoktur. Bu durumda kat malikleri, yapılan artışa itiraz edebilir. Eğer fahiş bir artış söz konusuysa, maliklerin üçte birinin imzasıyla olağanüstü genel kurul talep edilip aidatın düşürülmesi gündeme getirilebilir” dedi.

"KİRACI, KİRA BEDELİNİ AŞMAYAN AİDATTAN SORUMLUDUR"

Aidat artışında üst sınır ya da belirli bir oran bulunmadığını aktaran Kiraz, kiracıların aidat yükümlülüğüne de değindi. “Eğer bir konutta kiracı yaşıyorsa, bu kişi yalnızca kira bedelini aşmayan aidat miktarından sorumludur. Kalan kısmı ise mülk sahibi tarafından ödenmelidir. Örneğin, 15 bin lira kira ödeyen bir kiracı, aidat 20 bin liraya çıkarılsa bile yalnızca 15 bin lirasını ödemekle yükümlüdür” ifadelerini kullandı.

"BU MASRAFLARI EV SAHİBİ KARŞILAR"

Kiraz, aidatlarla ilgili en sık yaşanan sorunlardan birinin, genel kurul yapılmadan aidat artırılması olduğunu belirterek bunun hukuka aykırı olduğunu söyledi. Ayrıca, lüks harcamaların aidatlara yansıtılmasının da bir diğer sorun olduğunu dile getiren Kiraz, şu bilgileri paylaştı:

“Yargıtay kararlarına göre, lüks harcamaların masrafını yalnızca bu harcamayı talep eden kat malikleri karşılar. Örneğin, havuza kaydırak eklenmesi ya da çocuk parkı yapılması gibi harcamalar, bu hizmetleri istemeyen maliklere yansıtılamaz. Ancak ortak alan olarak kabul edilen asansör ve havuz gibi giderlere herkes katılmak zorundadır. ‘Havuzu kullanmıyorum’ ya da ‘Giriş katta oturduğum için asansör kullanmıyorum’ gibi mazeretler geçerli değildir.”

BU MASRAFLARI KİRACI DEĞİL EV SAHİBİ ÖDEYECEK

Kiraz, site veya apartmanlarda kiracıların ödememesi gereken harcama kalemlerinin de onlardan talep edilmesinin karşılarına çıkan başka bir sorun olduğunu belirtti. Kiracıların sadece kullanım kaynaklı giderleri ödemekle yükümlü olduğunu söyleyen Kiraz, çalışan maaşı veya SGK primi, ortak ısınma ve aydınlatma gideri gibi kalemlere kiracıların katılmak zorunda olduğunu vurguladı. Ancak Kiraz, işçinin özlük hakları, kıdem ihbar tazminatı veya asansör değişimi gibi demirbaş nitelikli değişimler, güçlendirme ve mantolama gibi esaslı tadilatların masrafların kiracı tarafından değil, ev sahibi tarafından ödenmesi gerektiğini belirtti.

"ENFLASYON ORANINDA ZAM YAPILMA ZORUNLULUĞU YOK"

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel de apartman ve site aidatlarında bazı hatalı uygulamalar yapıldığını açıkladı. Kapıcı, yönetici, güvenlik, ısınma, su veya diğer giderlerde asgari ücret artışı veya enflasyon oranında bir artış zorunluluğu varmış gibi algı oluşuyor diyen Yüksel, "Böyle bir mecburiyet yoktur. Geçen yıl yapılan işletme projesi ve bütçe yeterli gelmiş ve mevcut hesaplanan giderler de artmayacak ise artışa gerek yok. Örneğin personel sayısı azalmışsa, geçen seneki bütçedeki bazı tadilat, imalat veya işler olmayacaksa, bütçe düşebilir, bu da aidatlara yansımalıdır ancak maliyet artmışsa o oranda bütçe güncellemesi yapılmalıdır." dedi.

"KİRALANAN YERİN YAN GİDERLERİ KİRACIYA AİT"

Ali Yüksel, bu konudaki başka bir hatalı uygulamaya işaret ederek, şu bilgileri verdi:

"Malik ve kiracının sorumlu olduğu kısımların aidatın belirlendiği karar ve işletme projesinde açıkça yer almaması hatalı bir uygulama olarak karşımıza çıkıyor. Buna aykırı uygulama mahkemece iptal edilebilecektir. Apartman ve site aidatlarında malik ve kiracıların durumunu ayırmak gerekiyor. Site ve apartmanlarda aidatları belirlerken yönetim planındaki ilkelere, burada hüküm yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. ve 32. maddelerindeki ilkelere göre tespit edilir. Ancak uygulamada yönetim ve maliklerin dikkatinden kaçan bir konu; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun aidat ve gider hükümleridir. Borçlar Kanunu 303, 313 ve 317. maddeleri dikkate alınmadan yapılan işletme projesi ve alınan genel kurul kararları iptal edilebilir. Malikler ana yapı ve bağımsız bölümün giderlerinden sorumludur. Ancak kiraya vermişse, kiralanan yerin yan giderleri kiracıya aittir."

"KİRA SÖZLEŞMESİNDE YAZSA BİLE GEÇERSİZ"

Yüksel, kiracının temizlik, ısınma, bakım, aydınlatma ve su gibi giderlerden sorumlu olduğunu, bu hükümleri dikkate almayan işletme projesinin mahkemece iptal edilebileceğini kaydederek, "Kira kontratlarına 'tüm aidat ve giderlerin kiracı tarafından ödeneceği' yazılsa da bu hüküm geçerli değildir. Kiracı ancak Kat Mülkiyeti Kanunu ve Borçlar Kanunu çerçevesinde 'bağımsız bölümü kullanırken gerekli olan işlem ve harcamaların gideri' olarak tanımlanabilecek giderlerden sorumludur. Demirbaş ve kalıcı tesisat gideri kiracıya yüklenemez." ifadelerini kullandı.

1 AY İÇİNDE DAVA AÇABİLİR

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Yüksel, kira kontratlarında hangi giderin kiracıya ait olduğunun kanuna uygun olarak yazılması gerektiğini belirterek, diğer bir sorunun da merkezi sistemle ısınan sitelerde ortaya çıktığını söyledi.

Merkezi sistemle ısıtılan binalarda, dairelerde ısı ölçerin kullanılması gerektiğini, toplam harcanan ısının yüzde 70'inin bağımsız bölümlerden alınacağını, kalan kısmın ortak alanlar için hesaplanacağını anlatan Yüksel, sözlerini şöyle tamamladı:

"Kat malikleri kurulunun aidat belirleme kararına karşı, toplantıya katılan malik eğer karara katılmıyorsa, tutanağın altına itirazını şerh olarak yazdırmazsa dava hakkı düşecektir. Toplantıda olmayan malik ise kararı öğrendikten sonra 1 ay içinde dava açmalıdır. Kiracının aidata ilişkin itiraz ve dava hakkı bulunmamaktadır. Site ve apartman yöneticiliği meslek olarak tanımlanıp sertifikaya bağlanması bir ihtiyaç olarak ortaya çıkmaktadır. Ayrıca bu işi yapan şirketlerin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından bir sistemle izlenmesi, eğitilmesi ve denetlenmesi bu konularda vatandaşların mağdur olmasını engelleyecektir."

"AİDATLARA İTİRAZ EDİYORUZ AMA TOPLANTILARA KATILMIYORUZ"

Tüketiciler Derneği (TÜDER) Genel Başkanı Levent Küçük de vatandaşların genelde aidatların yüksekliğinden şikayet ettiğini ancak kat malikleri toplantılarına katılmadığını belirterek, "Toplantılara genellikle aynı kişiler katılıyor, hep aynı kişiler görev alıyor ve bazen imza eksiklikleri bile sonradan tamamlatılıyor." dedi.

Kat maliklerinin toplantılara mutlaka katılması, yapılacak harcamaları sorgulaması ve oluşturulacak bütçeleri tartışması gerektiğini vurgulayan Küçük, "Katılmadığımız kararları, dava açma hakkı açısından şerh koyarak imzalamalıyız." şeklinde konuştu.