2024 Kira Gelirlerinin Gelir Vergisi Beyanı

Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Gelir, ister nakden ister ayin yani mal olarak ödensin elde edilmiş sayılır. Bedelin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası, yabancı para çek veya senetle tahsil edildiği anlamına gelir. Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak kira gelirinde gayri safi hasılat belirlenir.

Tahsil esası geçerli olduğu için kira geliri hangi yıl içinde tahsil edilmişse o yılın geliri sayılacaktır. Örneğin; 2023 yılı kira geliri 2024 yılında tahsil edilmişse, 2024 yılı geliri olarak beyan edilecektir. Ancak, gelecek yıllara ait olup, peşin olarak tahsil edilen kira bedelleri ödemenin yapıldığı yılın değil; ilgili olduğu yılın geliri sayılarak vergilendirilecektir. Örneğin; 2023, 2024 2025 yılları kira gelirleri peşin olarak 2023 yılında tahsil edilse dahi her yıla ait kira bedeli ilgili yılın geliri olarak vergilendirilecektir.

KİRAYA İLİŞKİN TAHSİLAT VE ÖDEMELERİN BANKA VEYA POSTA İDARESİ ARACILIĞIYLA YAPILMASI ZORUNLUDUR

İş yeri ve konut kiralamalarında tahsilat ve ödemeler banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle belgelendirmesi ile ilgili yayınlanan 328 Seri Numaralı Gelir Vergisi Genel Tebliğine göre;

• Konutlarda ve iş yerlerinde, konutunu ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi (PTT) tarafından düzenlenen belgelerle belgelendirmeleri zorunludur.
• Haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin yapılan tahsilat ve ödemeler de tevsik kapsamındadır.
• Konutunu ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kira bedeline ilişkin mahkeme ve icra yoluyla veya ayni olarak yaptıkları tahsilat ve ödemeler tevsik zorunluluğu kapsamında değildir.
• Hisseli gayrimenkullerin kiralanmasında, kira bedelinin tamamının kiraya verenlerden birine bankalar veya PTT AŞ. aracılığıyla ödenmesi durumunda, tevsik zorunluluğunun yerine getirildiği kabul edilir.
• Bankalar veya PTT AŞ aracı kılınmak suretiyle, para yatırma, havale, EFT, çek, banka ve kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinden, bu belgeler teşvik edici belge olarak kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da bu kapsamdadır.
• Kişilerin kira ödemelerini, banka şubelerine giderek T.C. kimlik numarası, vergi kimlik numarası, adı soyadı, unvan bilgileri ve “kira ödemesi” açıklamasıyla kiraya verenin hesabına yatırması durumunda da teşvik yükümlülüğü yerine getirilmiş sayılır.

Diğer taraftan; 17/10/2024 tarihli ve 32695 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği’nin yayımı tarihi itibarıyla;

• 01/11/2008 tarihinden itibaren yürürlüğü bulunan ve konut ile iş yeri kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tahsilat ve ödemelerin teşvikine ilişkin hüküm ve açıklamaları içeren 268 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği yürürlükten kaldırılmış,
• Mükellef olmayanlar da teşvik yükümlülüğü kapsamına alınmış,
• Ayrıca konut kiralarının teşvik edilmesinde uygulanmakta olan 500 TL tutarındaki sınır kaldırılmış bulunmaktadır.

CEZALAR ARTIRILDI

Kira tahsilat ve ödemelerinde teşvik zorunluluğuna uymayanların her birine, her bir işlem için Vergi Usul Kanununun mükerrer 355’nci maddesinin, o yıl için belirlenen miktarından az olmamak üzere işleme konu tutarın yüzde 10’u (2/8/2024 tarihi öncesinde ise eskiden beri olduğu gibi yüzde 5’i) oranında özel usulsüzlük cezası kesilir. Ancak, bir takvim yılı içinde kesilecek özel usulsüzlük cezasının toplamının, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 355'inci maddesinde yer alan, ilgili yıl için belirlenen tutarı geçemeyeceği açıklanmıştır.

Bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, bina veya arazinin emlak vergisi değerinin yüzde 5’idir. Teşvik zorunluluğuna aykırı bir şekilde ödeme yapanların; durumu, ödemeyi takip eden beş iş günü içerisinde kendiliğinden idareye bildirmesi halinde, ödemede bulunan adına özel usulsüzlük cezası kesilmez.

Defter Tutmaya Mecbur Olan Mükelleflerin Gayrimenkul Sermaye İratlarına Ait Kayıtlar 213 sayılı Vergi Usul Kanununa göre; defter tutmaya mecbur olan gerçek kişi mükelleflerin, gelir vergisine tabi gayrimenkul sermayelerle bunlardan elde edilen iratları ve bunlara ilişkin giderleri, diğer kazançlarını tespit için tuttuğu hesaplarla karıştırılmadan ve onlarla birleştirilmeden, defter-i kebir veya işletme hesabının veya serbest meslek erbabı kazanç defterinin ayrı bir sayfasına ya da ayrı bir deftere veyahut bir cetvele ayrı ayrı kaydetmesi gerekmektedir.

KİRA GELİRİNDEN İNDİRİLECEK GİDERLER

Gelir Vergisi beyannamesi ile beyan edilecek kira geliri safi gelirinin yani matrahının tespitinde iki usul vardır. Biri gerçek gider yöntemi, diğeri ise götürü gider yöntemi. Gerçek veya götürü gider yöntemlerinin seçimi, beyan edilen taşınmazların tümü için yapılır. Yani bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

Gerçek Gider Yönteminin seçilmesi durumunda, safi iradın yani verginin üzerinde hesaplanacak miktar olacak matrahın bulunması için gayrisafi hasılattan kiraya verilen taşınmaz için Gelir Vergisi Kanunu’nun 74’ncü maddesinde yazılı aşağıdaki giderler indirilir:

• Ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
• Taşınmazın önemi ile orantılı olan idare giderleri, sigorta ve borçların faizleri,
• Ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyeler, belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
• Ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar,
• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
• Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderleri,
• Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli,
• Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Ancak, çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları da dahil Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin, yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde ettikleri kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz. Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlere ilişkin belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir.

GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİNDE GİDER İNDİRİMİ

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, gerçek giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından yüzde 15’ini götürü olarak indirebilirler. Kira geliri elde edip de konut istisnasından yararlanabilecek mükellefler için götürü gider, istisna tutarı düşüldükten sonra bulunan tutar üzerinden hesaplanacaktır.

Hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini kullanamazlar.

İşyeri kira geliri ile birlikte hakların kiraya verilmesinden de gelir elde eden mükellefler, verecekleri gelir vergisi beyannamelerinde gerçek gider yöntemini seçmek zorundadırlar.

KİRA İÇİN BİR BEDEL ALINMAMASI

Gelir Vergisi Kanunu’nun 73’ncü maddesi; ‘’kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamayacağı, bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır.’’ şeklindedir.

Emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen vergi değerinin yüzde 5'i olarak alınacağı; uygulamada ise bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, bina veya arazinin emlak vergisi değerinin yüzde 5’i şeklinde uygulama sürmektedir.

Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin yüzde 10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlenmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin yüzde 10’udur.

Kanunda boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması ve mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmeleri halinde emsal kira bedeli kadar matrah beyan edip vergisini ödemesi gerekmiyor. Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda da emsal kira bedeli uygulaması aranmamaktadır.

KONUTTA ANNE, BABA, EVLAT VE KARDEŞLERİN İKAMET ETMESİ

Taşınmaz sahibinin anne ve babasının, çocuklarının ve kardeşlerinin ikamet tahsis ettikleri konutlar için emsal kira bedeli uygulanmayacağı için emsal kira bedeli kadar bir miktarın beyanına mükellef zorlanamaz. Kanunda ikamet denildiği için işyeri binalar ve diğer gayrimenkul sermaye iradi sayılanlar için emsal kira bedeli uygulanır.

Kanunda; ‘’mal sahiplerinin usul (anne baba), füru (çocukları) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi emsal kira bedeline tabi olmadığı açıkça belirtilmiş olmasına karşın, her bir usul ve firuun yani anne baba ve çocuk ile kardeşlerin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.

GERÇEK GİDER ESASINDA ZARAR EDİLMESİ

Gelirin toplanmasında gelir kaynaklarının bir kısmından doğan zararlar diğer kaynakların kazanç ve iratlarından düşülür. Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler de zarar sayılmaz ve iradın gayri safi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmez.

Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar ise beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir. Ancak;

• Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda da doğan zarar kısmı,
• Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait hasılattan, indirim konusu yapılan iktisap bedelinin yüzde 5’i oranındaki tutardan indirilemeyen kısmı,

Gider fazlalığı olarak dikkate alınamayacaktır. Bu her iki halde de oluşacak gider fazlalığının gayrimenkul sermaye iradı yönünden zarar olarak dikkate alınmayacaktır.

VERGİ KESİNTİSİ VE TAHAKKUK EDEN VERGİDEN İNDİRİLMESİ

Kiralama işlemini Gelir Vergisi Kanunun 94’ncü maddesinde sayılan kişi, kurum ve kuruluşlara yapılması halinde kiracılar yaptıkları kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden yüzde 20 oranında gelir vergisi kesintisi yapmakla sorumludurlar. Bu vergi kesintisi, gelecek aylara veya yıllara ait olmak üzere peşin ödenen kira bedeli üzerinden de yapılmaktadır.

Kazançları basit usulde tespit olunan bir mükellefler vergi kesintisi yapma sorumluluğu bulunmadığından, kira ödemesi üzerinden vergi kesintisi yapamayacaklar. Kiraladığı taşınmazı hem konut hem de işyeri olarak kullananlar ise; kira bedelinin tamamı üzerinde vergi kesintisi yapacaklardır.

VERGİNİN BEYANI VE ÖDEME

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’nci maddesinde yazılı kira gelirine konu edilen mal ve haklar uzun uzun sayılmıştır. Uygulaması yaygın olan, konut ve işyerlerinin kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerin gelir vergisine tabi tutulmasıdır. Kanuni düzenlemede kiraya verilen bazı mal ve haklarda elde edilen gelire 'gayrimenkul sermaye iradi' denilmektedir. Vakfın gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alınan hisseleri ile zirai faaliyete bilfiil iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri de gayrimenkul sermaye iradı olarak sayılmıştır.

• Vergi kesintisine tabi tutulmuş iş yeri kira gelirlerinin brüt tutarı 2024 takvim yılı için 230.000 TL’lik beyanname verme sınırını (bu sınır 2025 takvim yılı için 330.000 TL’dir) aşanlar, (beyanname verme sınırı olan 230.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile bulunması ve de istisnadan faydalanılabilecek olması hallerinde konut kira gelirinin, gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı ve bu toplamada beyana tabi başkaca gelirlerin bulunup bulunmadığı hususları birlikte dikkate alınacaktır.),
• Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerden, kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı 2024 takvim yılı için 13.000 TL’lik beyanname verme sınırını (2025 takvim yılı için 18.000 TL) aşanlar yıllık beyanname vereceklerdir.

Vergi kesintisine ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirlerinin beyanında (örneğin, kazançları basit usulde tespit olunan mükellefe kiraya verilen iş yerinden elde edilen kira gelirlerinde olduğu gibi), 13.000 TL’lik tutar bir istisna olmayıp, beyanname verme sınırıdır. Bu tutarı aşan bir iş yeri kira geliri olduğunda tamamı beyan edilecektir.

Aile bireylerinin her birinin sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermeleri gerekmektedir. Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda bunlar adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanacaktır.

Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.

2024 yılı kira gelirine ilişkin yıllık Gelir Vergisi beyannameleri 1 Mart 2025 gününde verilmeye başlandı. 31 Mart- 1 Nisan 2025 tarihlerinin Ramazan Bayramı tatiline rastlaması nedeniyle beyanname 2 Nisan 2025 günü akşamına kadar verilebilecektir. Tahakkuk eden verginin, 1’nci taksiti 2 Nisan 2025 tarihinde 2’nci taksiti ise, 31 Temmuz 2025 tarihine kadar ödenebilecektir.