Yabancılara ve yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına konut ve işyeri satışında KDV yok

Konut ya da işyeri olarak müteahhitler tarafından inşa edilen konutlardan birinin ya da birden fazlasının, bedeli yurt dışından döviz olarak transfer edilmesi...

Konut ya da işyeri olarak müteahhitler tarafından inşa edilen konutlardan birinin ya da birden fazlasının, bedeli yurt dışından döviz olarak transfer edilmesi kaydıyla yabancı uyruklu kişilere ya da yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına satılması işleminden katma değer vergisi alınmayacak.

İSTİSNANIN KAPSAMI

Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 13/i maddesine 08/03/ 2017 tarih ve 6824 sayılı Kanunun 7’nci maddesi ile eklenen 01/04/2017 tarihinden itibaren uygulanmakta olan düzenlemeye göre; konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk teslimleri bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek koşulu ile katma değer vergisinden istisna edilmiştir. Buna göre;

- Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına,

- Kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmeyen kurumlara,

Yapılan konut veya iş yeri teslimleri katma değer vergisinden istisnadır.

TÜRK VATANDAŞLARININ İSTİSNADAN YARARLANMA KOŞULLARI

Bu İstisnadan; çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları da yararlanacak olmasına karşın bazı Türk vatandaşları da bu istisnadan yararlanamayacaklar.

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun (3/1-ç) maddesinde; Türk vatandaşlığı kavramı Türkiye Cumhuriyeti Devletine vatandaşlık bağı ile bağlı olan kişileri ifade ettiği hüküm altına alınmıştır.

Bu istisnadan faydalanacak Türk vatandaşının;

- İstisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih itibariyle geçerli olan yurt dışında çalışma veya oturma iznine sahip olması,

- Çalışma veya oturma izninin alındığı tarih ile istisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih arasında en az altı ay yurt dışında bulunması şartları birlikte aranmaktadır.

- Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları bu istisnadan faydalanır.

- Ancak, resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları bu istisnadan faydalanmayacaklar.

TÜRK VATANDAŞI ALICIDAN ARANACAK KOŞUL VE BELGELER

İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı mükellefler; istisna alım astımın istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak alıcı Türk vatandaşından;

- Yukarıda sayılan koşulları sağlayan ve ikamet ettiği ülke resmi makamlarından alınmış ikamet ve çalışma izin tezkeresi veya bu mahiyette bir belgeyi,

- Bu belgenin konut ve işyeri alınmadan en az 6 ay önce alındığını ve bu tarihlerde yurt dışında bulunduğunu,

Arayacaklardır.

YABANCI GERÇEK KİŞİDEN ARANACAK KOŞULLAR

Asılında bu istisnanın amacı yabancılara döviz karşılığında konut ve işyeri satımını teşvik etmektir. Bu amaçla;

- Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler,

- Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlar,

Bu istisnadan yararlanacaklardır.

Bu istisnadan yararlanma şartlarını taşıyan alıcıların, istisna kapsamında birden fazla konut veya iş yeri almasına bir engel bulunmamaktadır.

Türkiye’de 6 aydan fazla kalan aşağıdaki sayılan gerçek kişiler Türkiye’de yerleşmiş sayılmadıkları için bu istisnadan yararlanacaklardır.

Gelir Vergisi Aynı Kanunun 5 inci maddesi uyarınca; ‘’Belli ve geçici görev veya iş için Türkiye’ye gelen iş, ilim ve fen adamları, uzmanlar, memurlar, basın ve yayın muhabirleri ve durumları bunlara benzeyen diğer kimselerle tahsil veya tedavi veya istirahat veya seyahat maksadıyla gelenler ile tutukluluk, hükümlülük veya hastalık gibi elde olmayan sebeplerle Türkiye’de alıkonulmuş veya kalmış olan yabancılar memlekette altı aydan fazla kalsalar dahi, Türkiye’de yerleşmiş’’ sayılmayacakları için bu şekilde olanlar istisnadan yararlanacaklardır.

Yani; Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan ve 193 sayılı Gelir Vergisi Kanuna göre Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler bu istisnadan yararlanabileceklerdir.

Öte yandan, 5901 sayılı Kanunun 28 inci maddesi uyarınca kendilerine mavi kart verilen ve Türkiye’de yerleşmiş olmayan gerçek kişiler de bu istisnadan yaralanabilecekler.

İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı mükellefler; alıcıların istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak;

- Uyruğunda bulunduğu ülke tarafından verilmiş pasaportun fotokopisini (çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybeden kişilerde mavi kartın fotokopisini),

- Yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye’de yerleşmiş olmadığına dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belgeyi,

Konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.

YABANCI TÜZEL KİŞİLER

Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 3’ncü maddesinde belirtildiği ve kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlar da bu istisnadan yararlanabilecekler.

Kanuni merkezden maksat, vergiye tabi kurumların kuruluş kanunlarında, tüzüklerinde, ana statülerinde veya sözleşmelerinde gösterilen merkezdir. İş merkezi ise iş bakımından işlemlerin bilfiil toplandığı ve yönetildiği merkezdir.

İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı mükellefler; alıcıların istisna kapsamında olduğunu belgelemek için;

- Kuruluş ve faaliyetin devam ettiğine dair kurumun kanuni merkezinin bulunduğu ülke resmi makamlarından alınan belşgeyi,

- Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmadığına ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmediğine dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınan belgeyi,

Satıcı müteahhit konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.

YURT DIŞINDA YAŞAYAN VE İSTİSNADAN YARALANAMAYACAK TÜRK VATANDAŞLARI

Yukarıda da açıklandığı üzere; Gelir Vergisi Kanunu’nun 3’ncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde sayılanlar yani; resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye'de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısı ile yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları bu istisnadan yararlanmayacaklar.

Somut bir basit örnek verecek olursak bir elçilik görevlisi veya uluslararası bir kuruluşta görevli bir Türk vatandaşı bu istisnadan yararlanamayacak ama, yurt dışına işçi olarak giden ve 6 aydan fazla ikamet eden işçi veya başka bir meslek mensubu bu istisnadan yararlanabilecektir.

İSTİSNADAN YARARLANACAK TAŞINMAZLAR

Konut veya iş yerinin bu istisna kapsamında teslime konu edilebilmesi için; konut veya iş yeri olarak inşa edilmelidir. Bu konut ve işyerlerinin ilk teslimleri ve binanın yapı ruhsatının bulunması ve alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmesi gerekir.

Kat irtifakı kurulabilen konut veya iş yerlerinde ayrıca kat irtifakının kurulmuş olması gerekir. Yapı ruhsatında konut, dükkan, ofis, büro, rezidans, apart daire, devre mülk ve benzeri olarak tanımlanan konut veya iş yerleri istisna kapsamındadır.

Kat mülkiyeti kurulan konut ve işyerlerinin fiili teslimlerinin belgelendirilmesi aranmaz.

İSTİSNA KONUT VEYA İŞ YERLERİNİN İLK TESLİMİNDE UYGULANIR

İstisna, konut veya iş yeri inşa eden mükelleflerin yani müteahhitlerin ilk teslimlerine uygulanır. Konut veya iş yeri inşa eden müteahhitten konut ya da işyeri alanların bu taşınmazları yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları ile yabancılara satması ilk teslim sayılarak istisnadan yararlandırılmaz.

ARSA KARŞILIĞI EDİNİLEN KONUT YA DA İŞYERİ TESLİMLERİ İSTİSNADAN YARARLANMAYACAKTIR

Kanunda bir düzenleme olmamasına rağmen Maliye’nin tebliğinde; ‘’kat karşılığı arsalarını müteahhitlere verenlerin satışlarına da uygulanmayacağı açıklanmıştır.

Gerekçe olarak da Katma Değer Vergisi Kanunun 2’nci maddesinde teslimin; ‘’bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesi olduğu, bir malın iki veya daha fazla kimse tarafından zincirleme akit yapılmak suretiyle el değiştirmeksizin doğrudan son alıcıya devredilmesi halinde, son alıcıya kadar aradaki safhaların her birinin ayrı birer teslim’’ olduğu düzenlemesi esas alınmış.

Mali idare bu işlemi ikinci el satış sayarak istisna dışı bırakmıştır. Bu konunun da Maliye ile yargı arasında uyuşmazlık konusu olacağını şimdiden düşünenlerdenim. (Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 22/07/2019 tarih ve 39044742-130-E.591162 sayılı özelgesi bu yöndedir.)

Bu işlem tebliğde; ‘’3065 sayılı Kanunun 2/5’inci maddesinde trampa, iki ayrı teslim hükmündedir. Bu hükme göre, arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimidir. Buna göre arsa payına karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyerinin arsa sahibi tarafından teslimi ilk teslim kapsamında değerlendirilmez.’’ Şeklinde açıklanmıştır.

Konuyu anlaşılır hale getirmek için de tebliğde verilen 2 örnek aynen aşağıda verilmiştir.

Örnek 1: (A) Yapı A.Ş. inşa ettiği toplam 10 adet bağımsız bölümden oluşan binayı toplu olarak (B) Emlak A.Ş.’ye satmıştır. (B) Emlak A.Ş.’de satın aldığı bu konut ve iş yerlerinin bir kısmını Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere satmıştır. Bu durumda (B) Emlak A.Ş. tarafından yapılan bu teslimler ilk teslim olmadığından istisna kapsamında değerlendirilmez.

Örnek 2: (B) Konut A.Ş. kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında (C) Emlak Ltd. Şti.’den aldığı arsa üzerinde inşa ettiği konutlardan bir kısmını sözleşme gereği (C) Emlak Ltd. Şti.’ye devretmiştir. (C) Emlak Ltd. Şti.’de bu konutları istisna kapsamında bulunan alıcıya satmıştır. Söz konusu satış işlemi, istisnanın diğer şartları sağlanmış olsa dahi ilk teslim kapsamında değerlendirilmeyeceğinden yapılan satış işleminde istisna uygulanmaz.

BEDELİN DÖVİZ OLARAK TÜRKİYE’YE GETİRİLMESİ VE ZAMANI

Konut veya iş yeri tesliminde KDV istisnasının uygulanabilmesi için, bedelin en az %50’sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesi gerekir.

İstisnaya ilişkin katma değer vergisi iadesi de bedelin tamamının Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesinden sonra yapılır.

Örnek: Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu Bay (A) ile (B) Yapı A.Ş., inşası tamamlanan 500.000 Dolar bedelindeki konutu, bedelin %50’si peşin, kalan tutarı 6 eşit taksitte ödenmek suretiyle satışı konusunda anlaşmışlardır. Peşinat, faturanın düzenlenmesinden önce döviz olarak Türkiye’ye getirilmiş ve satıcıya ödenmiştir. Kalan tutar ise fatura düzenlendikten sonra aylık taksitler halinde yurt dışından döviz olarak getirilecek ve satıcıya ödenecektir.

Faturanın düzenlenmesinden önce bedelin yarısı alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilip satıcıya ödendiğinden bu satış işleminde katma değer vergisi hesaplanmaz.

BEDELİN TÜRKİYE’YE GETİRİLDİĞİNİN BELGELENDİRİLMESİ

İstisna kapsamında teslime konu edilen konut veya iş yerine ilişkin satış bedelinin en az %50’sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce; kalan kısmının ise en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmemesi halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, satıcı ile birlikte alıcıdan vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte geri alınır.

Yurt dışında bulunan dövizin, Türkiye’deki bir bankaya transfer edilmek suretiyle getirilmesi esastır. Dövizin Türkiye’deki bankaya transfer edilmesi durumunda, yapılan transfer işlemi banka dekontu ile belgelendirilir. Ödemenin, yurt dışındaki bankalar tarafından verilen kredi kartları ile yapılması da mümkün olup, bu kredi kartları ile yapılan ödemelere ilişkin dövizin Türkiye’ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından verilecek bir dekont veya yazı ile tevsik edilmesi gerekir.

Alıcılar dışındaki gerçek veya tüzel kişiler tarafından bankalar aracılığıyla satıcıların hesabına yapılan döviz transferleri de kabul edilmektedir. Bu takdirde;

- Döviz transferine ilişkin banka dekontunda alıcıya ve teslime konu konut veya iş yerine ilişkin bilgilere (proje adı, adresi, bağımsız bölüm numarası) yer verilmesi veya,

- Dövizi transfer eden gerçek veya tüzel kişiler tarafından, transfere konu tutarın alıcı adına gönderildiğine dair satıcıya, alıcı ve teslime konu konut veya iş yerine ilişkin bilgileri (proje adı, adresi, bağımsız bölüm numarası) içeren bir muvafakatname verilmesi,

Koşullarıyla istisna uygulamasında Türkiye’ye getirilen döviz olarak kabul edilir.

Yurt dışında bulunan dövizin Türkiye’ye alıcı tarafından fiziki olarak getirilmesi de mümkündür. Bu durumda dövizin Türkiye’ye getirilmiş olduğunun tevsikinde gümrük idaresinden alınan belgeler kullanılır.

Diğer taraftan, dövizin Türkiye’ye fiziken getirilmesi veya alıcının Türkiye’de bulunan hesabına yurt dışından transfer edilmesi durumunda, söz konusu bedelin satıcıya banka aracılığıyla ödenmesi ve bu ödemenin banka dekontuyla tevsik edilmesi gerekmektedir. Yurt dışından döviz olarak getirilen bedelin satıcıya Türk Lirası olarak ödenmesi de mümkündür.

Ancak, 6824 sayılı Kanunun Resmî Gazete’de yayımlandığı 8/3/2017 tarihinden önce getirilen dövizler, bu istisna kapsamında Türkiye’ye getirilen döviz olarak kabul edilmez.

Ancak, belirli konut veya iş yeri almak amacıyla bu tarihten önce getirilen ve satıcıya ödenen dövizler, tevsik edilmek şartıyla istisna kapsamında teslime konu edilen konut veya işyerlerine ilişkin Türkiye’ye getirilen döviz olarak kabul edilmektedir.

İSTİSNA KOŞULLARININ İHLALİ KONUT VEYA İŞ YERİNİN BİR YIL İÇERİSİNDE ELDEN ÇIKARILMASININ YAPTIRIMI

Konut veya iş yeri tesliminde istisna uygulanabilmesi için, tapuda işlem yapılmalıdır. İstisna uygulanma bildirimi tapu sicilinin beyanlar hanesine işlenmelidir.

İstisna uygulanarak işlem yapılan ve vergi istisnasından yararlandırılan kişi ve kuruluşların Kanunda öngörülen koşulları taşımadıkları halde istisnanın uygulandığının sonradan saptanması halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi ve bu vergi kadar da vergi ziyaı cezası ile geciken her ay için hesaplanacak gecikme faizi ile geri alınacaktır. Bu uygulamadan mükellef satıcı ile birlikte alıcı da zincirleme sorumlu olacaktır.

Diğer önemli özellik de istisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerlerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen vergiler 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran yani satan tarafından ödenmesi şartı getirilmiştir..

Ödemenin yapıldığına ve devrin yapılmasının mümkün olduğuna dair ilgili vergi dairesinden alınan yazı ibraz edilmeden tapu müdürlükleri tarafından devir işlemi gerçekleştirilmez.

Bir yıllık süre dolduktan (bir yıllık süre olarak izleyen yılın aynı ay ve aynı günü dikkate alınır) sonra yapılacak devir işlemlerinde vergi ve tecil faizi aranmaz.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 3065 sayılı Kanunun (13/i) maddesi kapsamında KDV’den istisna olarak yapıldığı beyan edilen devirleri işlem bazında aylık dönemler itibariyle, en geç takip eden ayın 10 uncu gününe kadar elektronik ortamda ve liste halinde Gelir İdaresi Başkanlığına bildirir.

İSTİSNANIN BEYANI VE VERGİNİN MAHSUBU VE İADESİ

Bu kapsamda yapılan satışlar, konut veya iş yeri tesliminin yapıldığı vergilendirme dönemine ait katma değer vergisi beyannamesinde tebliğde belirtilen usule uygun olarak beyan edilir. İade edilecek sütunda belirtir.

Satıcılar müteahhitler, her bir vergilendirme dönemi içinde gerçekleştirilen bu kapsamdaki satışlarını katma değer vergisi beyannamesi ekinde yer alan form (EK: 24) ile bildiriler.

Konut veya iş yeri teslimlerinden doğan iade taleplerini standart iade talep dilekçesine aşağıdaki belgeleri ekleyerek iade talebinde bulunurlar:

- İstisnanın beyan edildiği döneme ilişkin indirilecek katma değer vergisi listesi,

- İade hakkı doğuran işleme ait yüklenilen katma değer vergisi listesi,

- İadesi talep edilen katma değer vergisi hesaplama tablosu,

- Satış faturaları listesi,

- Satıcıların teslimden önce temin etmeleri gereken Tebliğin (II/B-12.1.3) bölümünde sayılan belgeler

- Dövizin tamamının Türkiye’ye getirildiğini tevsik eden banka dekontları veya gümrük idaresinden alınan belgeler ile satıcıya ödendiğini tevsik eden banka dekontları,

- Satışa ilişkin tapu kayıt örneği,

Düzenlenir.

Mükelleflerin bu işlemden kaynaklanan mahsuben iade talepleri ile 5.000 TL’yi aşmayan nakden iade talepleri yukarıdaki belgelerin ibraz edilmiş olması halinde miktarına bakılmaksızın vergi inceleme raporu, yeminli mali müşavir raporu ve banka teminat mektubu aranmadan yerine getirilmektedir.

İade talebinin 5.000 TL’yi aşması halinde aşan kısmın iadesi, vergi inceleme raporu veya yeminli mali müşavir raporuna göre yerine getirilmektedir.

Teminat verilmesi halinde mükellefin iade talebi yerine getirilir ve teminat, vergi inceleme raporu veya yeminli mali müşavir raporu sonucuna göre çözülür.

Konut Döviz