Apartmanını kentsel dönüşüm kapsamında yeniden inşa eden vergi ödeyecek mi?

Bir gerçek kişinin kendine ait bir apartmanını kentsel dönüşüm kapsamında yıkarak bir miktar da imar artışı alması sonucunda mevcut dairelerinden daha fazla daire inşa edip bunlardan bir kısmını satması kentsel dönüşüm ve vergi mevzuatı karşısındaki durumu bu yazımızın konusu olacaktır.

KENTSEL DÖNÜŞÜME TANINAN VERGİ VE HARÇLARDAN MUAFİYET

Kentsel dönüşüm kapsamında Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’un sağladığı teşviklerden ve muafiyetlerden yararlanarak 5 yıldan fazla mülkiyetinde bulunan apartmanını kentsel dönüşüm kapsamında arsa haline getirerek bir miktar da imar artışı ile yeniden inşa eden ve inşaatın malzeme ve işçilik giderlerinin bir kısmını karşılamak üzere bazı daireleri de başkalarına satan bi gerçek kişinin kentsel dönüşüm kapsamında vergi, resim ve harç ve belediyelerin aldığı ücretlerden muafiyet durumları ile yeniden başlayan mükellefiyetleri konusunu yasal düzenlemelerin kendi mevzuatları ve uygulamalarını ışığında yorumlamaya çalışalım.

GELİR VERGİSİ KANUNU AÇISINDAN:

Gelir Vergisin konusu gerçek kişilerin geliridir. Gelir ise, bir gerçek kişinin bir takvim yılında elde etmiş olduğu kazanç ve iratlarının safi tutarıdır.

Gelirin kaynağı teorisine göre kişilerin sahip oldukları üretim faktörlerinin çeşitli üretim faaliyetlerinde kullanılması sonucu oluşan artı değerlerdir. Ülkemizde gelir bu teoriye tespit edilmektedir.

Bilindiği gibi kişinin sahip olduğu üretim faktörleri de; emek, sermaye, doğal kaynaklar ve girişimdir. Bunların üretim sürecine katılması sonucunda bir takım gelirler oluşur ki gayrimenkul alım, satım ve inşa işleri de bu teorilerden girişim teorisine girmektedir. Gelir vergisi sistemimiz bu teoriye göre düzenlenmiştir.

Diğer teori de safi artış ya da net artış teorisidir. Kişinin belirli bir süre içerisinde dönem başı servet değeri ile dönem sonu servet değeri arasındaki farka, bu süre içerisinde tüketilen değerlerin ilavesi sureti ile bulunan değer fazlalığıdır.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 37’nci maddesinin ticari kazanç hükümlerini düzenlemektedir. Anılan maddenin birinci fıkrasında, ‘’her türlü ticari ve sınai faaliyetten doğan kazancın ticari kazanç olduğu’’ belirtilmiştir. Aynı maddenin ikinci fıkrasının 4’ncü bendinde ise ise ‘’gayrimenkullerin alım satım ve inşa işleri ile devamlı uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu’’ yasal düzenlemesi bulunmaktadır.

Buna göre; ticari faaliyetin bir tür emek sermaye organizasyonuna dayalı olduğu, kazanç sağlama niyet ve kastı ve potansiyeline sahip olması gerekir.

Ayrıca, gayrimenkul alım, satım inşa işi yani kısaca özel inşaat olarak adlandırılan bu işlerde işin faili olan kişi müteahhittir. İşin yürütülmesinden, organize edilmesinden, sermayesinin sağlanmasından ve her türlü kamu kurumlarına karşı işin yürütülmesinden sorumlu olan kişi bu organizasyonu bir ticari gelir-kazanç elde etmek için yapmaktadır.

Maliye Gelir İdaresi;

• Özel inşaat yapımında gayrimenkullerin şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşması,
• Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurlarının açıkça bulunması,

Koşullarının oluşması yapılan faaliyetin ticari sayılması için yeterli görmektedir. Bu nedenle, şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşan konut ve işyeri inşaatının ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi ticari kazanç elde etme olarak değerlendirmektedir.

Bu hüküm ve açıklamalara göre; sahibi olduğunuz binaların 6306 sayılı Kanun kapsamında yeniden inşaası faaliyeti şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşması nedeniyle ticari faaliyet kapsamında olacağından, bu faaliyetiniz nedeniyle ticari kazanç yönünden mükellefiyet tesis edilmesi gerektiği şeklinde uygulamalar bulunmaktadır.

Bu konu bu aşamadan sonra tam da bir çatal kazık halini almış durumda. Gerçek kişi şahıs;

• İmar artışına isabet eden ve inşaat işçilik ve malzeme giderlerini karşılamak için satıp karşılığında inşaatı sonlandırdığı bağımsız bölüm satışlarından elde ettiği hasılat üzerinden mi vergi matrahını hesaplanacak?
• Satmayı düşünmediği gayrimenkulleri emsal bedel esasına göre işletmeden çekilmiş sayılarak hasılatı mi oluşturacak?
• Defter, belge ve fatura düzenleme gibi vergi ödevleri ne zaman başlayacak?
• Eğer sadece imar artışı bağımsız bölümlerden dolayı mükellef olacak hasılat ve maliyet nasıl hesaplanacak?

Dedim ya çatal kazık!

HARÇLAR KANUNU YÖNÜNDEN:

Harçlar Kanununun 57 inci maddesinde; tapu ve kadastro işlemlerinden Kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanların, tapu ve kadastro harçlarına tabi olduğu belirtilmiştir. Kanuna ekli (4) sayılı tarifenin I-20/a fıkrasında;

"Gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (Cebri icra ve şuyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20"

Harç alınacağı hükme bağlanmıştır.

Aynı Kanunun 123’üncü maddesinde ise; ‘’özel kanunlarla harçtan muaf tutulan kişilerle, istisna edilen işlemlerden harç alınmayacağı’’ hüküm altına alınmıştır.

• ılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 1 inci maddesinde;

‘’Bu Kanunun amacının afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasların belirlenmesi ve;

7’nci maddesinin dokuzuncu fıkrasında, bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamaların, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paraların ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna olduğu’’ hususları hükme bağlanmıştır.

6306 sayılı Kanun hükümlerinin incelenmesinden, Kanunun amacının, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek olduğu ve tapu harcı istisnasının bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlemlere uygulanmaktadır.

6306 sayılı Kanunla, Kanun kapsamında yer alan hak sahibi maliklerin Kanun kapsamındaki yapıların yıkılarak yeniden inşasına yönelik yapacağı işlemlere yönelik istisna öngörülmektedir.

Bu itibarla, sahibi bulunduğu binaları 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit ettirerek söz konusu binaların yıkılarak yerine inşa edilen binaların hak sahibi malik olarak tapuda adlarına tescilinde harç aranılmayacaktır.

Yeni inşa edilen binalardaki bağımsız bölümlerin gerçek kişi bina sahibi tarafından satılması durumunda da söz konusu satışlar nedeniyle yapılacak işlemlerde istisna uygulanması mümkün bulunmamaktadır.

KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN;

3065 sayılı KDV Kanununun 1/1’nci maddesinde; Türkiye'de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin katma değer vergisine tabi olduğu, aynı Kanunun 19 uncu maddesinde diğer kanunlardaki vergi muaflık ve istisna hükümlerinin bu vergi bakımından geçersiz olduğu ve katma değer vergisine ilişkin istisna ve muafiyetlerin ancak bu kanuna hüküm eklenmek veya bu kanunda değişiklik yapılmak suretiyle düzenleneceği ifade edilmiştir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamındaki; rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki 150 metre kareden küçük konutların teslimlerinde 24.12.2007 tarih ve 2007/13033 sayılı Kararname eki Karar’a göre katma değer vergisi yüzde 1 olarak uygulanmaktadır.

Net alanı 150 metre kareden büyük konutlar ve büyüklüğüne bakılmaksızın tüm işyeri teslimlerinde uygulanacak KDV oranı yüzde 18 olarak uygulanır. (Gelir İdaresi Başkanlığı İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 23/07/2015 tarih ve 11395140-105(232-2012/VUK)-70050 sayılı özelgesi de bu yöndedir).