Yalı sahipleri! Değerli konut vergisi için pamuk eller cebe...

2019 Aralık ayında Emlak Vergisi Kanunu’na Değerli Konut Vergisi diye yeni bir vergi eklendi. Yasa 2020 yılında yürürlüğe girecekti. Kamuoyunda gelen bazı haklı eleştiriler nedeniyle 2020 Şubat’ında bu yasada düzeltmeler de değişiklikler yapıldı. Vergi mükellefiyetinin 2021 yılında başlaması düzenlendi. Yapılan yeni düzenleme emlak vergisi değerine bağlandığından kapsayacağı mükellef sayısı da azalacaktır. Yani mali idare ilk düzenlemede beklediği vergiyi alamayacaktır.

YASA YÜRÜRLÜĞE GİRMEDEN YAPILAN DEĞİŞKLİKLER

Bilindiği üzere, 7194 sayılı Kanun ile Emlak Vergisi Kanunu’na eklenen 42 ile 49 uncu maddelerle Kanuna yeni 8 madde eklendi. Böylece ‘’Değerli Konut Vergisi ’’ diye yeni bir vergi yürürlüğe girmiş oldu.

Kanunun yayınlanmasından hemen sonra kamuoyunda eleştiri ve itirazlar yükselmeye başladı. Bir kısmı haklı olan bu eleştiri ve itirazlar dikkate alınarak bu kez 20.02.2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 7221 sayılı Kanunla yeni düzenlemeler yapıldı.

Buna göre;

- Değerli konut vergisi mükellefiyeti 2020 yılı için uygulanmaması, 2021 yılında yürürlüğe girmesi,

- Bu vergiye tabi taşınmazların değeri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından belirlenen değer yerine Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen bina vergi değerinin esas alınması olacağı,

- Mesken nitelikli tek taşınmazı olanlara bu verginin uygulanmaması,

- Birden fazla mesken nitelikli taşınmazlara sahip olanlara bu taşınmazlardan en düşük değere sahip olanının bu vergiden muaf olması;

- Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazların 5.000.000 TL’yi aşan değeri üzerinden vergileme yapılması,

- Vergi oranlarının artan oranlı olarak uygulanması,

- Vergi dilimlerinin her yıl yeniden değerleme oranının yarısı oranında belirlenmesi,

Şeklinde yeniden düzenlendi.

Böylece daha önceki yasal düzenlemede yer alan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından belirlenecek değerlerin dikkate alınması uygulamasından vazgeçildi.

2021 YILI VERGİ TARİFESİ

Kanunun 44’ncü maddesindeki tarife yeniden değerleme oranı ile değerlenerek 78 seri numaralı Emlak Vergisi Genel Tebliği ile yeniden aşağıdaki gibi belirlendi.

5.227.000 TL ile 7.841.000 TL arasında olalar (bu tutar dahil)

5.227.000 TL’yi aşan kısmı için (Binde 3)

10.455.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 7.841.000 TL’si için

7.842 TL, fazlası için (Binde 6)

10.455.000 TL’den fazla olanlar 10.455.000 TL’si için 23.526 TL,

fazlası için (Binde 10)

Paylı mülkiyette (müşterek) ve elbirliği (iştirak) mülkiyette, matrahın hesabında mesken nitelikli taşınmazın toplam değeri esas alınacaktır.

Yukarıda yer alan tutar ile vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırları her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılarak uygulanacağı, bu şekilde hesaplanan tutarların 1.000 Türk lirasına kadar olan kesirlerinin dikkate alınmayacağı düzenlendi.

Yasa ile Cumhurbaşkanı’na, yeniden değerleme oranının yarısı nispetindeki artış oranını yeniden değerleme oranına kadar arttırma yetkisi verilmektedir.

Yukarıda belirlenen tarifeyi daha anlaşılır hale getirmek ve kolaylık sağlamak bakımından aşağıdaki gibi yeniden düzenlenmiştir. Buna göre saptanan vergi matrahına aşağıdaki tarife uygulanacaktır.

İlk dilim (7.841.000 – 5.277.000) = 2.614.000 x 3/1000 = 7.842 TL

İkinci dilim (10.455.000 – 7.841.000) = 2.614.000 x 6/1000 = 15.684 TL bulunur.

Fazlası için = binde 10 olarak hesaplanacaktır.

Tarifenin ilk iki diliminin hesaplanan vergisi kendi içinde 23.526 TL olarak hesaplanmıştır.

Konuyu örneklerle anlaşılır hale getirelim.

ÖRNEK 1: 6 milyon değerindeki bir konutun vergisi; 5.227.000 TL ile 7.841.000 TL aralığında kaldığından hesaplama bu aralık arasında yapılacaktır. Buna göre; (6.000.000 TL - 5.227.000 TL) = 773.000 TL verginin matrahı olarak bulunur. Bu matrah üzerinde 773.000 x binde 3 oranını uygularsak (773000 x 3/1000) = 2.329 TL vergi hesaplamış olunur.

ÖRNEK 2: Bu kez mütevaziyı biraz aşarak 100 milyonluk TL değerinde bir yalının vergisini hesaplayalım. Tarifeye göre; 10.455.000 TL’ye kadar olan matrah için 23.526 TL vergi hesaplandığını tarife bize vermektedir.

O zaman (100.000.000 TL - 10.455.000 TL) = 89.545.000. TL kalmaktadır. 89.545.000 x 10/1000 oranı uyguladığımızda 895.450 TL’ bulunur. Yani 100 milyon TL değeri olan bir yalının vergisi (895.450 TL + 23.526) = 918.976 TL olarak hesaplanır.

Bir çarpıcı örnekle devam edelim. Biraz da mütevazinin üstüne çıkalım. Basında yer alan yalı fiyatlarını inceledim. Dünyanın en pahalı 10 evinden biri olan şato görünümlü Boğaz Yalısı 550 Milyon TL'den Satışa Çıkarılmış. Şimdi bu değerin doğru olduğunu farz ederek vergisini hesaplayalım.

ÖRNEK 3: 550.000.000 TL yalı bedelinden tarifedeki ilk iki dilim toplamı 10.455.000 TL milyonu düşersek 539.545.000 TL’ tarifenin son dilimini bulmuş oluruz. Buna göre; (539.545.000 TL x 10/1000) = 5.395.450 TL’yi bulmuş oluruz. Buna tarifenin ilk iki diliminin vergisi olan 23.526 TL’yi eklersek yani (5.395.450 + 23.526) = 5.418.976 TL’yı buluruz. İşte 550 milyonluk yalı için tamı tamına 5.418.976 TL vergi ödenecektir. Emlak Vergisi hariç.

Bu rakamlar normal ülkem insanının hayal bile edemeyeceği rakamlardır. Ama birileri için çerez parası!

VERGİNİN KONUSU VE MÜKELLEFİ

Kanunun 42’nci maddesinde; Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazların değer Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesine göre saptanan ve vergi değeri 5.000.000 TL’nin üzerinde olanlar değerli konut vergisine tabidir.

Değerli konut vergisini mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenler öder.

Bir mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet (müşterek) hâlinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği (iştirak) mülkiyette malikler vergiden zincirleme (müteselsilen) sorumlu olurlar.

Kanunun 46’ncı maddesinde; genel ve özel bütçeli idareler, belediyeler, üniversiteler ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın mesken nitelikli konutları, yabancı ülkelerin konsolosluk ve elçilik binaları bu vergiye tabi değildir.

Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli konut nitelikli tek taşınmazı ile bu şekilde paylı olarak sahip olunan konutlar da bu vergiye tabi olmayacaktır.

Esas faaliyet konusu bina inşası olanların yani müteahhitlerin işletmelerinin aktifine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar ile arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar da vergiye tabi olmayacaklar. Ancak, bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması hâlinde vergiye tabi olacaklardır.

VERGİNİN BEYANI ÖDEME ZAMANI

Kanun’un 47’nci maddesinde mükelleflerin mesken nitelikli taşınmazlarını taşınmazın bulunduğu yerdeki Gelir İdaresi Başkanlığı’na bağlı yetkili vergi dairesine beyan edeceklerdir. Emlak Vergisinde olduğu gibi bu vergi belediyelere beyan edilmeyecektir.

Değeri Kanundaki hadleri aşan mesken nitelikli taşınmazlarını izleyen yılın Şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar beyanname ile yıllık olarak beyan edilecektir.

İzleyen yıllar için mükellef tarafından aynı şekilde yıllık olarak beyanname verilir ve vergi ilgili vergi dairesince tarh ve tahakkuk edilir.

Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek beyanname verebilecekleri gibi, münferiden de beyanname verebilirler. Paylı mülkiyet hâlinde ise beyanname münferiden verilir.

Vergi dairesi tarafından tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yılın Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir.

Yıl içerisinde mükellefiyetin başlamasını gerektirecek durumun meydana gelmesi hâlinde, mükellef tarafından takip eden yılın beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine beyanname verilir.

VERGİ BELEDİYELERE DEĞİL HAZİNEYE GİDİYOR

Kanunun 48’nci maddesi ile tahsil edilen değerli konut vergisi, genel bütçe geliri olarak kaydedileceği hükme bağlanmıştır. Yani Emlak Vergisi Kanunu içinde düzenlenmesine karşın hasılatı Hazine’ye aktarılacaktır. Bilindiği üzere emlak vergileri belediye gelirleri olarak ilgili belediyeler tarafından tarh, tahakkuk ve tahsil edilmektedir. Hazine’ye aktarılması muhalif belediyelere kaynak aktarmanın yolunu kesmek ve onları cezalandırmaktan başka bir anlam taşımaz.

Ayrıca; 5779 sayılı İl Özel İdarelerine ve Belediyelere Genel Bütçe Vergi Gelirlerinden Pay Verilmesi Hakkında Kanun ile diğer kanunlara göre mahalli idarelere verilecek payların hesabında da dikkate alınmayacağı yani belediyelere bir kuruş bile verilmeyecektir.

Zaten çok dar bir mükellef grubunu kapsayan bu vergi Hazine’ye de öyle çok büyük bir katkısı olmayacaktır. Bu kanunla önemli bir bütçe açığının kapatılacağı düşünülmüş ve kapsam geniş tutulmuştu. Kanunda yapılan değişiklikle bu beklenti kayboldu.

Bu Kanun; kanun düzenleme tekniğine, imla ve anlam bozuklukları ile kendi içinde insicam sağlamayan tekrarlarla dolu, kanun yapma tekniği ve düzenlemesine de uygun değildir. Son yıllardaki yasa düzenleme özensizliği bu vergi Kanunu ile hat safhaya çıkmıştır.