İkinci el gayrimenkul satışlarında KDV nasıl hesaplanacak

Katma Değer Vergisi Kanunu’nda 2018 yılında 7104 sayılı Kanunun 6’ncı maddesi ile eklenen 23/f maddesi ile; ‘’ikinci el motorlu kara veya taşınmaz ticaretiyle uğraşan mükelleflerin katma değer vergisi mükellefi olmayanlardan ya da mükellef olup da gelir ve kurumlar vergisi istisnası kapsamında katma değer vergisi ödemeden edinilen ve niteliğinde esaslı değişiklik yapılmaksızın satılan ikinci el motorlu kara taşıtı veya taşınmazların tesliminde katma değer vergisi matrahı, alış bedeli düşüldükten sonra kalan tutardır.’’ Şeklindedir. Taşıt satışları ile ilgili daha önce konu ile ilgili yazılarım olduğu için bu kez taşınmazlar ile ilgili açıklamalarımız olacaktır.

İKİNCİ EL TAŞINMAZ SATIŞINDA KDV MATRAHI

Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 20’nci maddesinde,

- Teslim ve hizmet işlemlerinde matrahın, bu işlemlerin karşılığını teşkil eden bedel olduğu, bedel deyiminin ise, malı teslim alan veya kendisine hizmet yapılan veyahut bunlar adına hareket edenlerden bu işlemler karşılığında her ne suretle olursa olsun alınan veya bunlarca borçlanılan para, mal ve diğer suretlerde sağlanan ve para ile temsil edilebilen menfaat, hizmet ve değerler toplamını ifade ettiği,

- Aynı Kanunu’nun 23/f maddesinde, ikinci el motorlu kara taşıtı veya taşınmaz ticaretiyle iştigal eden mükelleflerce, katma değer vergisi mükellefi olmayanlardan (mükellef olanlardan istisna kapsamında yapılan alımlar dâhil) alınarak vasfında değişiklik yapılmaksızın satılan ikinci el motorlu kara taşıtı veya taşınmazların tesliminde matrahın, alış bedeli düşüldükten sonra kalan tutar olduğu,

Düzenlenmiştir.

ÖZEL MATRAH ŞEKLİ UYGULANACAK TAŞINMAZLAR

Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinin "III/A-4.9 İkinci El Araç ve Taşınmaz Ticareti" başlıklı bölümünde ise ikinci el taşınmaz teslimlerinde özel matrah uygulamasına ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir.

Buna göre;

- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında yetki belgesi almak koşuluyla taşınmaz alım satım faaliyeti ile iştigal edenlerin,

- KDV mükellefiyeti olmayanlardan veya KDV mükellefi olmakla birlikte istisna kapsamında satış yapanlardan satın alınıp vasfında esaslı değişiklik yapılmaksızın 01/06/2018 tarihinden itibaren taşınmazını satanların,

Vergi matrahı taşınmazın satış bedelinden alış bedeli düşüldükten sonra hesaplanacaktır. (Konu ile ilgili Gelir İdaresi Başkanlığı, İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 19.02.2019 tarih ve 39044742-130-E.157041sayılı ve Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 21.03.2019 tarih ve 84974990-130[KDV-5\I.23.2018.02)]-E.87253 sayılı özelgeleri de bu yöndedir).

TAŞINMAZLARA UYGULANACAK YENİ KDV ORANLARI

Düzenlenecek fatura aşağıdaki örnekte olduğu gibi düzenlenecektir.

Katma değer vergisi hariç satış bedeli olan 600.000 TL’dan alış bedeli olan ilk 350.000 TL düşüldükten sonra 250.000 TL katma değer vergisi olarak tespit edilecektir.

29 Mart 2022 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar ile gayrimenkul sektörü ile ilgili olarak konut ve arsa arazi teslimlerinde uygulanan katma değer vergisi oranlarında değişikliğe gidilmiştir.

Yapı ruhsatı 1.4.2022’den sonra alınmış ya da kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1.4.2022’den sonra yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutlar söz konusu ise bu konutların tesliminde uygulanacak KDV oranı ise değişiklik sonrası belirlenen yeni oranlar aşağıdaki gibi tespit edilmiştir:

Buna göre;

- Konutların 150 metrekareye kadar olan kısmı %8 aşan kısmı %18 oranında,

- Söz konusu konut 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında ise 150 metrekare’ye kadar olan kısmı %1,

- Aşan kısmı %18 oranında,

- Arsa ve arazi teslimlerimde %8 oranında,

- Konut ve arsa/arazi dışındaki her türlü gayrimenkul teslimi ise eskiden olduğu gibi %18 oranında

Katma değer vergisine tabi olmaya devam edecektir.

KONUYU ÖRNEKLEYERK AÇIKLAYALIM

Örnek 1: Taşınmaz alım satımı ile iştigal eden (A) Emlak Danışmanlık Ltd. Şti, KDV mükellefi olmayan bir gerçek kişiden 500.000 TL’ye almış olduğu bir işyerinin boya ve su tesisatı için 50.000 TL harcayarak 800.000 TL’ye satmıştır. İşyerinin boyası ve su tesisatının yenilenmesi, işyerinin vasfında esaslı bir değişiklik oluşturmadığından (A) Emlak Danışmanlık tarafından yapılan işyeri tesliminde özel matrah yani ilk satış bedeli olan 500.000 TL ve yapmış olduğu 50.000 TL olmak üzere 550.000 TL düşüldükten sonra 250.000 TL katma değer vergisi matrahı olarak hesaplanacaktır.

Örnek 2: Yine Makine İmalat İşi Yapan (A) A.Ş’ti 8 yıl önce yatırım amaçlı olarak 600.000 TL’ye almış olduğu arsayı (B) Konut Yapı Kooperatifine 6.000.000 TL’ye satmıştır. (A) Makine İmalat A.Ş.nin faaliyet konusu taşınmaz ticareti olmadığından arsa tesliminde özel matrah şekli uygulanmayacak genel esaslara göre katma değer vergisine tabi olacaktır.