5 yıl içinde satılan gayrimenkullerin gelir vergisi

Taşınmazların 5 Yıl içinde satış ve benzeri nedenlerle elden çıkarılması; ‘’kısa sürede yüksek kazanç elde ettikleri’’ nedeniyle meydana gelen değer artışı Gelir Vergisi’ne tabidir. 2023 Yılında taşınmaz ve benzeri mal ve hakların elden çıkartılmasında elde edilen kazançları Mart Ayında Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edeceklerdir.

DEĞER ARTIŞI KAZANCINA TABİ MAL VE HAKLARİ

Bu mal ve haklar Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80/6’nci maddesinde; ivazsız yani bedelsiz edinenleri hariç olmak üzere;

• Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı, voli mahalleri ve dalyanlar,

• Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar ile gemi ve gemi payları ile her türlü motorlu yükleme ve boşaltma araçları,

Olarak sayılmıştır.

Bu sayılan malların elden çıkartılması yani; satılması, bir bedel karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasından doğan değer artışı Gelir Vergisine tabi tutulması gerekmektedir. Taşınmaz ticareti ile ticari kazanç kapsamında zaten vergiye tabi olması gereken alım, satım işleri zaten ticari kazanç olarak Gelir Vergisine tabi olacaktır.

Bu kapsamda, gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai üretimde kullandıkları gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar da değer artışı kazancı olarak vergilendirilmektedir. Aynı şekilde, gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri konut, arazi ve arsalar edindikleri tarihinden başlayarak 5 Yıl içinde elden çıkarılması halinde, elde edilen kazanç gelir vergisine tabidir. Aşağıdaki bölümde konu ile ilgili iki örneğimiz vardır.

SAFİ DEĞER YANİ MATRAH ARTIŞININ VE 5 YILLIK SÜRENİN HESABI

5 Yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınmaktadır. Konuyu kısa bir örnekle anlaşılır hale getirelim.

Örneğin, 2017 Yılında 1 Milyona alınan bir konut 2023 yılında 10 Milyona satılmışsa aradan 9 Milyon değer artmış olsa bile 6’ncı yılında satıldığı için bir vergileme söz konusu olmayacaktır. 2021 yılında 1 Milyon 500 Bin TL’ye alına ve 2023 yılında 7 milyon 500 Bin TL’ye satılan bir arsa 5 tam yıl dolmadan satıldığı için 1 Milyon 500 Bin TL Türkiye İstatistik Kurumunca belirlenen Yurt İçi - Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılarak bulunan değer ile satış değeri olan 7 Milyon arasındaki fark vergi matrahı olacaktır. Bu arsa veraset yolu ile edinmiş olsaydı, ivazsız yani bedelsiz edinildiği için vergileme söz konusu olmayacaktı.

Değer artışı yani safi değer artışı kazancı bu değerleri elden çıkartma bedeli olan para veya ayin denilen eşya, mal ve benzeri değerlerle temsil edilen her türlü menfaatlerin tutarından; elden çıkartılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçların, indirilmesi suretiyle bulunur.

Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınmaktadır.

Ülkemizde seyreden yüksek enflasyon nedeniyle mal ve hakların değerlerinden mükelleflerin kendilerinin nedeni olmadıkları enflasyonun yarattığı değer artışı göz önünde bulundurulmadan gerçek bir vergileme yapılamaz. Bu nedenle, mal ve hakkın elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu’nca (TÜİK) belirlenen Yurt İç Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılmak suretiyle tespit edilmektedir. Endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekir.

Konuyu anlaşılır hale getirmek için bir örnekle devam edelim. 01/06/2019 tarihinde 2.000.000 TL’ye satın alınan bir işyeri 05/11/2023 tarihinde 14.500.000 TL’ye satılmıştır. Söz konusu gayrimenkul 4 Yıl 5 Ay 4 gün elde tutulmuştur. Yani 5 yıllık süre dolmadan elden çıkarıldığı için vergi kapsamındadır. Buna göre; mükellef adına oluşan değer artışı kazancını hesaplayalım. İşyerinin edinme tarihinden önceki ay olan Mayıs 2019 döneminde Yİ-ÜFE 456,74; satıldığı tarih olan Kasım Ayında ise 2.882,04’dir. Kanunda öngörülen dönemde artış oranının %10’un üzerinde gerçekleştiğinden hesaplamamız 2 Milyon TL’ye alınan değeri; 2.000.000x(2.882,04/456,74)= 12.620.046,41 TL’ye yükselmektedir. Satış bedeli olan 14.500.000 TL’den 12.620.046,41 TL’yi indirdiğimizde değer artışı 1 Milyon 879 Bin 955 Lira, 59 kuruş olarak bulunur. Eğer satış 5 yıl geçtikten sonra yani 2024 yılında yapılsaydı 5 yılı geçeceği için yukarıdaki açıklama ve hesaplamalara da gerek kalmayacaktı. Hiçbir matrah farkı söz konusu olmayacaktı.

Burada da görüleceği üzere (Yİ-ÜFE) endeksi uygulanarak enflasyonun yükselttiği değer vergi matrahından ayrıştırmaktadır. TÜİK’in bu değerlerinin gerçekçi olmadığı bilinmektedir.Aynı hesabı bir de altınla, dolarla veya borsa ile yapan mükellefler gerçekten enflasyonla nasıl giderek fakirleştiklerini, yalancı TÜİK’in burnunun PİNOKYO’nun burnu gibi nasıl uzadığını görmektedirler.

DEĞER ARTIŞI KAZANCININ BEYAN VE ÖDENMESİ

Değer artışı kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. Satışın yapıldığı yıl için belirlenen istisna tutarının altında kalan gelirler için yıllık beyanname verilmemektedir. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname verilecek ve istisna tutarı beyan edilen gelirden düşülebilecektir.

2023 yılı için taşınmazların elden çıkarılmasından doğan değer artışı kazancının 55.000 TL’si vergiden istisnadır. Bu istisna 2024 yılı için 87.000 TL olarak uygulanacaktır. İstisna haddini aşan değer artışı kazancından taşınmazın ilk ediniminde ödenen giderler indirilecektir. Safi kazanç için taşınmazın ilk iktisap tarihindeki değeri (Yİ-ÜFE) endeksi uygulanarak maliyeti bulunacaktır.

Yukarıda açıklandığı gibi bulunan safi değer gelir vergisi tarifesi uygulanarak hesaplan vergisi Gelir Vergisi Beyannamesi ile satışın yapıldığı yılı izleyen Yılın 1 Mart – 31 2024 tarihine kadar beyan edilmesi gerekir. Bu yıl 31 Mart 2024 tarihinin hafta sonuna rastlaması nedeniyle 1 Nisan 2024 akşamına kadar Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edileceklerdir. Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi diğer kazanç ve iratlara olduğu gibi birçok beyan kolaylık yolları ile beyan edip ödenebilecektir.

2023 yılında elde edilen değer artışı kazançlarına ilişkin olarak verilecek yıllık gelir vergisi beyannameleri üzerinden hesaplanan gelir vergisinin, 2024 yılının Mart ve Temmuz Aylarında iki eşit taksitle ödenecektir.

• Başkanlığa ait gib.gov.tr internet sitesi (Dijital Vergi Dairesi ve GİB Mobil Uygulaması) üzerinden;

• Anlaşmalı bankaların banka kartları, kredi kartları veya banka hesabından,

• Yabancı ülkede faaliyet gösteren bankaların; kredi kartları, banka kartları ve diğer ödeme yöntemleri ile

• Anlaşmalı bankaların şubelerinden, alternatif ödeme kanallarından (İnternet Bankacılığı, Telefon Bankacılığı, Mobil Bankacılık ve PTT iş yerleri ile tüm vergi dairelerinden, yapılabilmektedir.

BEYANNAME ÜZERİNDEN YAPILACAK İNDİRİMLER

Yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlere ilişkin indirimler Gelir Vergisi Kanunu’nun 89 uncu maddesi ile diğer Kanunlarda belirtilmiştir. Gelir vergisi matrahının tespitinde gelir vergisi beyannamesinde bildirilecek gelirlerden aşağıda belirtilen indirimlerin yapılabilmesi için yıllık beyanname ile bildirilecek bir gelirin bulunması ve yapılacak indirimlerin ilgili mevzuatta belirtilen şartları taşıması gerekmektedir.

ZARAR MAHSUBU

Gelirin toplanmasında gelir kaynaklarının bir kısmından hasıl olan zararlar diğer kaynakların kazanç ve iratlarına mahsubu neticesinde kapatılmayan zarar kısmı, beş yılı geçmemek kaydıyla müteakip yılların gelirinden indirilebilmektedir. Ancak diğer kazanç ve iratlardan doğan zararların, diğer gelir unsurlarından elde edilen kazanç ve iratlardan mahsubu ise mümkün bulunmamaktadır

Aldıkları 5 taşınmazları 5 yıl dolmadan 2023 Yılında satan gerçek kişi mükellefler, değer artışı kazancı elde ettikleri nedeniyle 2024 Yılının Mart ayı sonuna kadar gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edip, tahakkuk eden vergiyi de Mart ve Temmuz Aylarında iki taksitle ödeyeceklerdir.